На что обратить внимание, если решили продавать квартиру: распространённые сложности и как их решить

🧭 Почему продажа может зайти в тупик — недвижимость не всегда «чистая»

Когда всё идеально — квартира свободна, права оформлены, нет обременений, — продать проще. Но на практике «чистых» случаев бывает мало. Часто продавец сталкивается с нюансами: дольщики, долги, обременения, несовершеннолетние, ипотека.

И если на старте не заглянуть «за занавес» — сделка может встать, «зависнуть» или вовсе сорваться.

Ниже — список самых распространённых сложностей + рекомендации, как с ними справиться.

🔎 Основные «подводные камни» при продаже квартиры

1) В квартире есть несовершеннолетние собственники

Если среди владельцев — ребёнок (или несколько детей), продажа — не так просто. Обычно потребуется разрешение органов опеки, особенно если после продажи дети останутся без «их части». Циан+1

Что важно:

• Нужно подтвердить, что интересы ребёнка защищены — либо выделить ему долю в новом жилье, либо убедиться, что условия продажи устроят опеку. Циан
  
  
• Без разрешения опеки сделка может оказаться недействительной или просто не состояться. Циан
  
  

2) Квартира — в ипотеке или с обременением

Если квартира ещё под залогом или кредитом — просто продать её, как обычную, не получится. Нужно согласие банка или полное погашение кредита. 

Проблемы могут быть такие:

• банк может не одобрить переоформление на покупателя;
  
  
• покупатели часто отказываются от «ипотечной» квартиры — из-за обременения, рисков, сложностей с документами.
  
  

3) Продажа доли — не всей квартиры

Если квартира — долевая собственность, и вы продаёте часть доли, а не весь объект — нужно согласие других собственников и соблюдение приоритетов (например, право выкупа у сособственников). 

Без согласия всех — сделка может быть оспорена. Часто это отпугивает потенциальных покупателей. 

4) Сделка по доверенности, недееспособный собственник, банкротство

Если продавец не может лично участвовать (доверенность, недееспособность) или сам находится в процессе банкротства — это добавляет рисков. Покупатели и банки к таким вариантам относятся осторожно, или требуют значительные скидки. 

В таких ситуациях — готовьтесь к длительной проверке, дополнительным документам и, возможно, отказам. 

5) Юридические обременения: сервитут, рента, арест, ограничения

Если на квартиру наложены обременения — долг, арест, рентные обязательства, право пользования третьих лиц — продажа осложняется. Такие квартиры продаются медленнее и обычно дешевле.

С такими вариантами стоит быть особенно внимательным: покупатель должен получить максимум информации заранее.

🧰 Чек-лист перед выставлением квартиры на продажу

• Проверил: нет ли несовершеннолетних собственников / есть ли согласие опеки
  
  
• Убедился, что ипотека закрыта или банк согласен на продажу
  
  
• Если квартира долевая — все собственники дали согласие
  
  
• Нет обременений: арестов, ренты, прав пользования — или они сняты
  
  
• Все правоустанавливающие документы на руках, выписка из реестра актуальна
  
  
• При необходимости — нотариально оформлена доверенность
  
  
• Прописаны риски и условия сделки, чтобы покупатель знал, на что идёт
  
  

📌 Почему стоит быть честным и открытым — это снижает риски

Когда продавец заранее предупреждает о нюансах — ипотека, доля, обременение, несовершеннолетние — покупателю проще принять решение. А те, кто пытаются скрыть проблемы — часто теряют не только время, но и деньги: сделка срывается, квартиру могут оспорить, а покупатель — уйти. 

Открытость и подготовка — лучший способ пройти продажу честно, быстро и с минимальными рисками.

‍