Как составить договор купли-продажи квартиры: простая инструкция

Почему договор — это не просто бумажка, а ваша страховка

Договор купли-продажи (ДКП) — это основной документ, который фиксирует все условия между вами и другой стороной: кто, что продаёт, кому, за сколько и на каких условиях. 

Если договор составлен криво — велика вероятность, что сделка пойдёт не по плану: возможны споры, претензии, а в худших случаях — признание сделки недействительной. Поэтому важно сделать всё честно, грамотно и прозрачно.

✅ Что обязательно должно быть в договоре (с «человеческими» пояснениями)

При составлении ДКП обязательно укажите:

1. Стороны сделки

• ФИО полностью (если несколько — всех), паспортные данные, адрес регистрации, гражданство.
  
  
• Семейное положение — особенно, если участник в браке.
  
  

Это поможет чётко идентифицировать, кто продаёт, кто покупает, и исключить «пустые» подписи.

2. Объект сделки — квартира, её характеристики

• Точный адрес, как в официальной выписке (из ЕГРН).
  
  
• Тип объекта (квартира, дом, нежилое и т.п.), площадь, этаж, количество комнат — всё, что описывает квартиру.
  
  
• Кадастровый номер — при возможности. Это не обязательно, но сильно облегчает распознавание объекта.
  
  

Так вы и покупатель — и Росреестр — будете уверены, что речь о нужной квартире.

3. Условия оплаты

• Полную цену недвижимости, которую покупатель обязан заплатить. Никаких «в конверте» по-отдельности — важно, чтобы вся сумма была официально записана.
  
  
• Срок оплаты — когда и как вы платите. Особенно важно, если речь о рассрочке.
  
  
• Метод передачи денег — наличные, перевод, банковская ячейка, аккредитив и др. Если используются банковские схемы — указывается банк-посредник.
  
  
• Кто оплачивает расходы: госпошлины, услуги банка/нотариуса, если такие есть. Часто этот момент упускают, но он важен.
  
  

Это гарантия, что покупатель действительно заплатит, а продавец — получит деньги официально.

4. Условия передачи квартиры

• Когда квартира будет передана — после госрегистрации или сразу. Если после регистрации — прописывается срок освобождения.
  
  
• Если в квартире кто-то прописан — срок, когда они покинут помещение и снимутся с учёта.
  
  
• Акт приёма-передачи — чтобы обе стороны зафиксировали факт передачи. Хорошая страховка от споров.
  
  

Так покупатель получит квартиру «чистой», а продавец — зарегистрированную сделку.

✍️ Что можно (и стоит) дополнительно указать в договоре для защиты сторон

Чтобы избежать спорных ситуаций — добавьте:

• Условия ответственности сторон, если кто-то нарушает договор (опоздания, неоплата, отказ от сделки).
  
  
• Гарантии продавца, что квартира не в залоге, нет обременений, нет судебных споров, нет «двойной продажи». Это особенно важно для покупателя.
  
  
• Если сделка сложная — совместная собственность, доли, долги, ипотека — детально описать все нюансы.
  
  
• Штрафные санкции или последствия, если кто-то из сторон нарушает договор — например, продавец не освобождает квартиру вовремя.
  
  

Такие условия превращают договор из шаблона в реально защищающий документ.

📝 Как оформить договор правильно — техника + советы

• Договор должен быть в письменной форме. При продаже недвижимости это обязательное условие.
  
  
• Желательно: получить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить, что продавец действительно имеет право распоряжаться квартирой, и нет обременений.
  
  
• Можно заверить договор у нотариуса — это не всегда обязательно, но даёт дополнительную юридическую защиту, особенно если есть доли, ипотека, несовершеннолетние, доверенности.
  
  
• Шаблон — это хорошо, но: каждая сделка индивидуальна. Добавляйте или убирайте пункты в зависимости от ситуации.
  
  

✅ Проверочный чек-лист перед подписанием договора

• Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспорт, адреса, семейное положение
  
  
• Точная информация о квартире — адрес, площадь, характеристики, кадастровый номер
  
  
• Целая сумма сделки, прописанная официально, без «долей в конверте»
  
  
• Указан способ оплаты и кто оплачивает дополнительные расходы (госпошлина, услуги)
  
  
• Условия передачи квартиры: когда, как, освобождение, акт приёма-передачи
  
  
• Проверено отсутствие обременений — выписка из ЕГРН, ипотека, залоги и пр.
  
  
• При необходимости — нотариальное заверение, доп. гарантии, штрафы за нарушение
  
  
• Всё оформлено письменно, договор подписан всеми участниками
  
  

💡 Почему важно быть предельно внимательным

Даже «правильная» сделка может обернуться проблемами — если договор составлен плохо, или что-то упущено. Лучше потратить чуть больше времени на тщательную проверку, чем потом тратить месяцы на суд.

Хорошо составленный договор — это гарантия, что сделка честная, безопасная и для продавца, и для покупателя.

‍