Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом: понятная инструкция

Можно ли продать квартиру, купленную на маткапитал?

Можно — но только с соблюдением всех требований закона.
Государство не просто даёт маткапитал, но и контролирует, чтобы дети получили свою долю жилья. Поэтому продать такую квартиру сложнее, чем «обычную», но вполне реально.

Главное правило:
Права детей не должны ухудшаться.

Отсюда вытекают все требования: выделение долей, разрешение опеки, новые метры — не хуже прежних.

Основные условия продажи квартиры с МСК

1) Доли детям — обязательны

Если жильё изначально покупалось на маткапитал, все члены семьи обязательно должны получить доли: родители + дети.
Иногда доли ещё не оформлены — тогда их всё равно нужно выделить до сделки.

2) Если в квартире есть доли детей — потребуется разрешение органов опеки

Органы опеки дают «добро» только если новое жильё:

• не хуже по площади,
  
  
• не хуже по условиям (ремонт, коммуникации, район),
  
  
• и детям также выделяются доли.
  
  

3) Если квартира в ипотеке — нужен банк

Продать ипотечную квартиру, купленную с МСК, можно, но:

• кредит должен быть погашен перед продажей,
  или
  
  
• банк должен согласовать сделку / новый график / перевод долга на покупателя.
  
  

Пошаговая инструкция: как продать квартиру, купленную с маткапиталом

Шаг 1. Проверьте — выделены ли доли детям

Если нет — это нужно сделать в первую очередь.
Можно выделить доли:

• через нотариуса,
  
  
• через подачу соглашения в Росреестр.
  
  

Это обязательное условие закона.

Шаг 2. Подготовьте покупку нового жилья

Опека согласует продажу только если детям будет выделена доля в новом объекте.
Важно:

• доля не должна быть меньше, чем была;
  
  
• условия должны быть равными или лучше.
  
  

Если новое жильё покупаете после продажи — нужно предоставить опеке доказательства: договор бронирования, предварительный договор, выписки.

Шаг 3. Соберите документы для опеки

Обычно требуют:

• паспорта родителей;
  
  
• свидетельства о рождении детей;
  
  
• документы на продаваемую квартиру;
  
  
• договор на новую квартиру / подтверждение, что жильё будет покупаться;
  
  
• заявления от родителей.
  
  

Рассмотрение обычно занимает до 14–21 дней.

Шаг 4. Согласуйте сделку с банком (если квартира в ипотеке)

Варианты:

• погасить ипотеку полностью;
  
  
• получить разрешение на продажу;
  
  
• провести сделку «с погашением в рамках покупки» (часто используют с аккредитивом).
  
  

При МСК банк всегда хочет видеть документ, подтверждающий защиту детских долей.

Шаг 5. Подготовьте сделку и проверку документов

Для продажи нужны:

• ЕГРН на квартиру;
  
  
• выписки о прописанных;
  
  
• документы о выделенных долях;
  
  
• разрешение опеки;
  
  
• нотариальный договор (с детьми — всегда через нотариуса).
  
  

С нотариусом сделка проходит проще: проверят доли, условия, оформление.

Шаг 6. Продажа и покупка нового жилья

Схема может быть:

Цепочная сделка

Продаёте старую — сразу покупаете новую.
Опека 

это любит: дети получат свои метры сразу.

Продажа → временное проживание → покупка

Возможно, но сложнее: опека потребует подтверждений, что покупка действительно будет.

Частые ошибки, из-за которых опека отказывает

• Новая квартира меньше старой
  
  
• Детям выделяют меньшие доли
  
  
• Жильё в аварийном состоянии
  
  
• Нет подтверждений, что новое жильё будет куплено
  
  
• Пробуют продать квартиру без выделенных долей
  
  

Любая попытка «обойти» требования приводит к отказу. А иногда — к признанию сделки незаконной.

Чек-лист перед продажей квартиры с маткапиталом

• Доли детям выделены
  
  
• Найдено новое жильё (или есть доказательства покупки)
  
  
• Новые условия — не хуже прежних
  
  
• Получено разрешение опеки
  
  
• Ипотека погашена или согласована
  
  
• Нотариальный договор готов
  
  
• Покупатель понимает особенности сделки
  
  

Кому подходит такая продажа

• Семьям, которым нужно жильё побольше
  
  
• Тем, кто хочет переехать в другой район / город
  
  
• Тем, кто опережает рост семьи и планирует заранее
  
  
• Тем, кто хочет улучшить условия для детей на законных основаниях
  
  

Итог: продать квартиру, купленную с маткапиталом, реально — если всё сделать правильно

Это действительно непростая сделка: много формальностей, проверки со стороны опеки, нюансы с банком и нотариатом. Но при грамотной подготовке — всё проходит спокойно и безопасно.

Главный принцип:
 Права детей должны быть защищены — в документах и на практике.

‍